'분양가 상한제'를 시행하면 집값이 오른다?

서울 집값이 다시 오름세를 보이기 시작하며 정부가 집값 안정을 위한 추가 초강력 규제 카드를 만지작 거리기 시작했다. 

 

지난 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 참석한 김현미 국토교통부 장관은 "민간택지 아파트에도 분양가 상한제 도입을 검토할 때가 왔다"며 '분양가 상한제' 도입을 공식화했다. 

 

지금의 부동산 가격 상승을 이끌고 있는 재건축 아파트 가격을 잡겠다는 의도가 진하게 깔려있는 것으로 정부는 이달 중으로 시행령 개정에 들어갈 것으로 보인다. 

 

분양가상한제는 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 더한 분양가 책정 방식을 법으로 규정하여 분양가격을 정책적으로 조정하는 제도이다. 

 

1977년 처음으로 도입됐고 2007년 9월 참여정부에 의해 본격적으로 시작된다. 

 

그리고 2014년 12월 박근혜 정부의 '빚내서 집사라'는 정책에 의해 민간택지에 적용하던 것을 폐지하며 제도가 무력화되기 전까지 전국의 분양가를 잡는 효과를 발휘한 것으로 평가받는다. 

 

특히 전반적인 분양가를 잡으면서 재건축 아파트가 올라 주변 지역까지 덩달아 올라버리는 효과를 막을 수 있었다. 

 

한편 이 소식이 전해지자 관련업계에서는 찬성의 목소리도 있었지만 즉각적으로 반발 움직임도 보이고 있다. 

 

이들은 인위적으로 시장원리를 역행하는 방식으로 집값을 잡는다는 것을 어불성설이라며 부작용이 클 수 있다고 지적했다. 

 

특히 사업자들이 수익성 악화를 근거로 사업을 중단하면 공급이 줄어들고 결국 집값이 오를게 될 것이라는 이유다.

 

또한 운 좋은 당첨자만 돈을 버는 '로또 아파트'를 양산하게 될 것이며 건설비용을 줄이다 보면 아파트의 전체적인 질도 떨어지게 될 것이라고 분석했다. 

 

하지만 자료를 확인해보면 분양가 상한제 폐지 시점은 집값 상승의 시작점이었다. 

 

◇공급 늘면 집값은 떨어졌나

 

이런저런 주장이 있지만 그동안 분양가상한제 폐지 뒤에는 집값 상승이 찾아왔다. 

 

"시장 논리에 따라 공급을 늘리면 집값이 잡힌다. 인위적인 규제책으로 집값을 잡을 수 없다"는 주장은 사실 근거가 부족하다. 

 

한국의 집값이 본격적으로 오르기 시작한 통계청에 따르면 2000년부터 분양가상한제가 시행되기 이전 2007년까지 8년동안 연평균 주택보급량은 약52만1000호였다. 

 

그리고 분양가상한제가 시행되던 2008년부터 2014년까지 7년동안의 연평균 주택보급량은 약46만1600호였고 폐지 후인 2015년부터 2018년까지 4년간 연평균 공급량은 약67만4700호였다. 

 

2000년대 들어서서 강남 아파트의 가격 상승이 멈추고 하락세를 보이며 안정화됐던 것은 2008년~2014년 뿐이었으며 2000년~2007년, 2015년~2018년까지는 엄청난 각도의 우상향 그래프를 그리면 집값이 상승했다. 

 

전국의 집값도 마찬가지였다. 

 

분양가 상한제를 반대하는 측은 '공급'이 늘어야 가격이 줄어든다고 하는데 실제로는 가격이 오히려 더 많이 올랐다. 

 

참 아이러니하게도 2015년 분양가상한제가 무력화되면서 집값은 천정부지로 치솟기 시작했다.  

 

2000년대 집값상승도 마찬가지이다. 김대중 정부에 의해 분양 시장이 완전 자율화 된 뒤 주택 공급도 늘어났지만 가격도 엄청나게 올랐다. 

 

2000년부터 2007년까지 강남 주요 아파트의 가격은 무려 4배이상 상승한 것으로 나타났다. 

 

품질저하에 대해서도 확실한 근거가 부족하다. 

 

무엇보다 민간 아파트를 건설하는데 들어가는 원가에 대해서 알 수 없기 때문에 얼마만큼의 비용을 소비해 주택을 짓고 있는지 알 수 있는 길이 없다. 비싼 집이라고 해서 내장제가 더 좋다고도 할 수 없는 것이다. 

 

예를 들어 같은 비용, 같은 재료를 사용해 지은 강남의 아파트는 10억이고 지방의 아파트는 2억이면 단순히 아파트의 질이 강남 아파트가 좋다고 말할 수 있을지 의문이다.  

 

또한 거의 전 재산을 털어서 사는 집에 대한 정보가 없이 대부분의 사람들이 입주를 하고 있는 상황은 불합리하다.  

 

'정보의 불균형'은 심각한 문제이며 소비자의 권리를 침해할 수 있는 문제라고 볼 수있다.  즉 '분양원가 공개'는 소비자 권리를 실현하기 위해도 필요한 부분이다.

 

◇ 분양가 상한제, 강남 재건축 단지에도 적용될까

 

분양가 상한제 자체에 대한 찬반 논란도 시끄럽지만 그 적용대상을 놓고도 설왕설래가 이어지고 있다. 

 

현행 주택법 시행령으로는 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 재개발·재건축을 통해 공급되는 주택 중 규제가 실시되고 나서 관리처분인가를 신청하는 단지부터 적용된다.

 

이렇게 되면 무엇보다 이번 규제의 핵심 지역인 서울 강남권의 재건축 추진 아파트 중 개포주공1단지, 반포주공1단지, 둔촌주공 등이 대상에서 제외된다. 이에 정부는 규제의 효과를 높이기 위해서 입주자모집승인을 신청하는 시점부터 분양가 상한제를 적용하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다. 

 

이에 소급 적용 논란이 일며 위헌 요소가 있다는 반발이 잇따르고 있다. 하지만 한편에서는 현행 시행령에 아파트들을 콕 집어서 소급적용하는 것이 아니고 범위를 재조정하는 것이기 때문에 문제가 없다는 주장도 있다. 

 

해당 사안은 앞으로도 지속적으로 논란이 될 것으로 보인다. 

 

한편 지난 10일 오마이뉴스가 여론조사 전문기관 리얼미터에 의뢰해 전국 19세 이상 성인 501명(응답률 4.3%, 오차범위 ±4.4%)을 대상으로 분양가상한제의 민간택지 확대에 대한 여론조사를 한 결과 찬성 응답이 55.4%, 반대 응답이 22.5%로 두 배 이상 높게 나왔다. 

 

높은 집값을 잡아달라는 국민들의 요구가 확인된 것이다. 

 

5년여만에 다시 모습을 드러내고 있는 분양가 상한제가 어떻게 적용되고 어떤 효과를 거두게 될지 지켜봐야 할 대목이다.